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两会楼市风向标:二套房贷有望迎5年来首度下调

2015-03-13 14:58来源:好房子网
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 继“认房不认贷”后,二套房贷首付比例有望迎来5年以来的首度下调。

  在今年两会政府工作报告中,李克强总理明确提出,支持居民自住和改善性住房需求。同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。

  “预计接下来相关部委将会落实,对已有的政策做出相应调整,包括降低二套房贷首付比例至五成,下调二套房贷款利率等,以及对改善性需求重新定义。”住建部政策研究中心副主任王珏林告诉《华夏时报》记者。

  对此,央行副行长潘功胜在两会期间公开回应,央行已经在对房地产市场信贷等是否需要放松进行后期统计,以及对影响进行评估。

  二套房贷调整预期高

  一位资深业内人士认为,决策层在两会期间释放出的信号,往往成为本年度政策指导方向。决策层明确表态支持改善性需求,意味着上半年放松二套房贷的可能性较大。

  “通常是两会后,由相关部委来具体落实政策。”王珏林向本报记者表示,目前市场库存量较大,需要进一步消化,应增强消费者购房能力,即通过降低二套房首付和利率来解决库存问题。

  在2014年的两会上,中央提出对房地产“分类调控”的指导思想,暗示库存较高的城市可自行决定是否放松调控,随后几个月,二三线城市地方政府根据当地实际情况陆续放开了限购,而一线城市仍在坚守。

  尽管去年地方政府在救市上不遗余力,围绕取消限购、税费补贴等方面大做文章,但效果却并不明显。截至目前,全国主要城市的库存量依然徘徊在高位。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,支持改善性需求的提法在2009年之后都没有出现过,目前政策口径重回2009年,这预示着二套房贷有放松的可能。预计今年的政策主要着力点将是,各方特别是金融机构对稳定住房消费需求提供支持。

  “既然要保持市场平稳,房贷也应具有灵活度,过去房价上涨时,房贷可以收紧,那么在行情不好时也可以放松。”王珏林说。

  “今年房地产信贷政策改变的可能性还是比较大的”,央行某地方支行人士告诉记者,因为目前经济形势不乐观,企业借贷欲望不高,新兴行业不能挑大梁,依旧是传统产业占比大,而房地产对经济的贡献占比仍较大,政府不会放弃对房地产的支持。

  实际上,部分地方政府和房企,一直呼吁央行调整二套房贷款政策,希望央行在释放改善性需求上有所行动。去年9月底,央行南昌中心支行发布文件,进一步支持放松房贷,二套房首付从70%降到60%,这是首个央行省会支行发文明确放松限贷;去年8月份,杭州市人民政府联系央行杭州中心支行,要求降低第二套住房贷款的首付比例,但至今尚未有动作。

  “我们预期二套房首付比例降低的政策,将在上半年出台。”长沙某房企营销总监告诉记者,二线城市的成交量尚未有明显回升,市场没有如政府期望的反弹。由于首套置业者需求有限,促进成交只能靠改善性需求,降低二套房首付和利率,对改善性需求入市至关重要。

  仍有较大松绑空间

  在去年放松首套房信贷的“9·30”新政后,四个一线城市率先回暖,此外,杭州、天津、武汉、长沙、成都、重庆等城市在2014年四季度成交也有所回升。但进入2015年,二三线城市再度感受到阵阵寒意。

  “长沙楼市仍是一潭死水”,长沙当地一位房地产业内人士告诉记者,房贷放松程度不明显,对成交量的促进有限,开发商仍处在艰难的去库存阶段。

  “鄂尔多斯楼市太惨淡,即便每平米一万元的成本,现在不论八千六千还是四千,都无人问津。”一位熟悉鄂尔多斯的业内人士称,由于以前价格泡沫和存量太大,在能源价格下跌后,该市的房地产业一蹶不振。

  王珏林认为,二套房首付比例下调可能不会一步降到四成,央行会根据国家经济增速目标,新型城镇化推进的目标,以及考虑银行的风险,来综合衡量房地产贷款政策。

  目前的二套房信贷政策始于2010年的房地产调控,并在随后的几年逐步收紧。

  2010年1月,“国十一条”出台,要求加大差别化信贷政策执行力度,二套房贷款首付款比例不得低于40%;当年4月,“国十条”规定二套房首付比例不得低于50%,房价过高地区可暂停发放第三套房贷;2011年1月,力度空前的新“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍;2013年2月,新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策,北上广深,以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。

  自去年“9·30”新政以来,央行已进行两次降息、一次降准,释放了一定的流动性,房企资金紧张程度得到缓解。上述央行某地方支行人士称,考虑到这几年社会融资规模中,直接融资比例越来越高,今年M2增速目标实际上仍较为宽松,房地产信贷具有放松的空间。

  中部某省发改委人士告诉记者,房地产救市政策是否出台,主要取决于房地产投资增速以及房地产销售数据是否回升,如果不明显,政策还会继续放松,地税的一半以上是由房地产及相关上下游产业链提供,加之新兴产业的体量尚难对冲传统产业的收缩,房地产的地位仍举足轻重。

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